潘石屹指做长租公寓非傻即骗，自如称更能解决租赁市场错配问题

2021，长租究竟能不能有未来？

2021年的第一炮，许久不见的潘石屹打向了2020年风波不断的长租公寓。

不仅称“长租公寓是庞氏骗局的变种”，更表示做长租公寓的只有两类人：“骗子和傻子”。在从没做过长租公寓，但是会用计算器算数的潘石屹眼里，一线城市高企的房价下，极低的租售比只能带来每年1～2%的投资回报，远低于资金成本。做长租公寓的要不就是想赚一笔快钱就走人的“骗子”，要不就是算不明白账的“傻子”。

这番话引起了不小的业界反弹。长租行业公众号“维C公寓传媒“指出，在潘石屹的眼里：“是拿买房出租的逻辑来算出租率。他要说点什么跟长租公寓相关的话题，真正的从业者当作笑话看看就好了。”更是有业内人士表示：“长租公寓回报率只有1%，主要是因为房地产商把钱赚走了，没有给运营商留利润。”

日前，《经济观察报》官方号在知乎上提出疑问：“2021年逻辑被证伪的长租公寓行业，会就此走向消亡吗？”

本以为“迟早跑路、都是‘割韭菜’、模式没出路”的声讨并没有出现。相反，多数网友站在了长租并不会消亡这一边。看起来，长租已经成为租客和业主的刚需这件事，已经被大多数人认可。而长租行业仅剩也是最大的玩家自如，也现身回答了该问题。

自如官方号在知乎上的回答，指出长租机构解决了租赁市场供需两端存在的三个痛点：

一、现在房东们出租的房屋并不是广大年轻人需要的租住产品。房东大多数都希望整体出租房屋，而大部分初入社会的年轻人，暂时只能租得起一个独立的房间；

二、市场上能租到的房屋，品质并不能满足当代年轻人对居住和家的期待。市场上能租到的房子多为老旧房源，很难达到现代年轻人对基本居住品质的需求；

三、传统的租房模式实际上并不能让租客和业主都省心。当代年轻租客的租房要求日益增多，而房东也因为零碎的租务问题而头疼。

在自如的观点中，传统租赁市场上出现的 “产品错配、品质错配、服务错配”这三个问题，还是需要像长租机构这样规模化、专业化的市场主体去参与解决。对租客来说，即使付出一定的溢价，也希望能够寻求品质更好的租住环境和租住服务；对房东来说，也愿意付出一定的价钱来换取稳定的收入和省心。

过去几年里，“长租”平台确实成为城市年轻人租房的主要备选之一——调研数据显示，有超过56%的城市青年表示会优先选择长租机构，其背后的逻辑基本符合自如提出的“三大错配”。

对于长租从业者来说，潘石屹以运营SOHO中国倒手买卖赚快钱的商业思维来看待长租，忽略了长租公寓的产品和运营增值。

回过头来看潘石屹的生意经，反而是他的办公楼租赁和住宅租赁呈现出相反的发展趋势。根据第一太平戴维斯发布的报告，2020年前三季度，北京全市写字楼空置率继续走高。目前北京写字楼租金已经从2019年底每月383元每平米降至今年的351元每平米，降幅高达8.4%，甚至低于2014年的租金价格。而根据数据，不仅北京，上海与深圳写字楼空置率超过25%，全国写字楼空置率接近30%，创下10年新高。看来SOHO中国的生意也未必好做。

而与此相对的是，我国住宅租赁市场的稳步回升，租住人口规模也在不断扩大，预计到2022年，中国住房租赁市场租赁人口将达到2.4亿。根据自如公布的数据显示，2020年其主要九城入住率已经超过90%。住宅租赁市场已经逐步回复到疫情前水平。

长租公寓到底是不是一门好生意，潘石屹的房地产同行们也在用实际行动投票。早在1月3日，万科回投资者提问，表示长期看好长租公寓。万科是房地产企业涉足长租的典型，其旗下的泊寓管理规模突破20万间。除万科外，如龙湖地产旗下的冠寓、旭辉的领寓和碧桂园的碧家国际社区也正在不断扩展规模。可见，在其他千亿房企看来，长租公寓并不是一个 “骗子和傻子“才会去做的生意。

另一方面，政策对于长租机构的发展一直保持相对正面的态度，2020年12月，十四五规划中提出要完善长租房政策，同月的中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议都再次提出要规范发展住房租赁市场，完善长租政策。规范发展意味着监管收严，对于那些想要割韭菜的企业来说是一个坏消息，但对认真想做长租的企业来说，未必不是一个利好。

说到底，是与不是的是非题，在当下从来没有答案。不管是万科们，还是自如们，都不约而同在各个场合承认：长租是一份需要长期运营的事业。目前看来，长租活下去这件事不难，但是怎么样能够活得更好，什么样的长租才能被市场最终认可，除了时间，更需要努力。