上海自如总经理张远鹏：四大能力为业主提供专业资产管理服务

千万人口城市将有千亿住房租赁市场、青年群体租房生命周期显著增加、头部长租机构推动改变传统“包租”模式……近来，随着租房逐步成为新市民、青年人解决住房需求的主要方式，住房租赁市场如何发展变化、如何推动解决老旧闲置存量房与高品质租住需求的错配、专业长租机构与服务如何长足发展等问题，无一不牵动着全社会的关注。

日前，第一财经“云上会”推出《长租进化论》专题，上海房地产经纪行业协会副秘书长汤俊、上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰、上海自如总经理张远鹏等行业专家、行业从业者共同围绕住房租赁市场热点趋势、专业机构如何推动房产升级发展等议题，展开深入讨论。

张远鹏表示，时下的长租行业正处于恢复爬升期。在自如看来，当下最重要的工作就是要改变过去单纯以规模扩张为主的增长方式，要真正能从质变推动量变的发展。具体而言，一是要推动模式调整，自如推出了更简单、更透明的增益租模式；二是要在产品上更加细分，自如近期先后推出了全新升级的整租“心舍2.0”、分租“友家7.0”等；自如目前也在积极向全行业推广增益租模式，希望与行业同仁携手，实现平稳、有序、健康、可持续的高质量发展。

图：上海自如总经理 张远鹏

租赁需求呈现三大变化：区域性聚集、30岁以上租客增加、毕业生选择整租比例提升

据公开媒体报道数据显示，预计到2030年中国租房人口将达2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元。需要提出的是，在需求总量不断提升的趋势下，仍有不少特点值得关注。

张远鹏指出，自如作为长租市场中承接租住需求的“一线”，近年来发现租客群体主要有三大变化：

其一，租客群体在总量不断增长的同时，还体现出了“整体向长三角、珠三角、成渝等城市群聚集；周末在京、工作日在沪等固定跨城生活群体增加；因为教育、通勤等因素选择同城租房群体增加”三类趋势；

其二，租客群体“租房的生命周期”延长，30岁以上租客群体数量与占比都在显著增加；

其三，租客群体更加认同“租房越来越像一种生活方式、品质要求越来越高”。例如，毕业生租客“首套房”即选择整租的比例从10%提升到了30%；

与此同时，张远鹏也提出，租客群体需求的复杂化、多元化、品质化也为长租机构的兴起提供了市场空间——时间紧张、成本受限、没有服务团队支撑的个人房东无疑“很难把自己定义成一个服务者”，而长租机构正是通过服务的机制性与专业性来弥合双方的“不匹配”，“我们也会发现越来越多的租客在用了长租机构的产品、服务后，留存率是特别高的”。

长租供给迎来多元格局，头部长租机构“独成一派”

实际上，与需求侧的趋势相同，近年来租赁市场的供给端也迎来了蓬勃发展，供给多元化趋势非常明显。

汤俊指出，目前在行业的发展过程中逐步的形成了五大门派，白领公寓、蓝领公寓、分散式的整租、分散式的分租以及社区型租赁，而提供综合性产品和服务的自如更是目前国内几乎同时涉猎5大派系的唯一品牌。

对此，张远鹏进一步表示，自如的“独成一派”，主要体现在更完善、更成熟的产品体系与更透明、更创新的运营模式上。

在产品体系上，据介绍，自如旗下包含品质居住产品、智慧生活服务、智能家装家居、智慧社区组织运营四大板块，提供包括合租“友家”，整租“心舍”、曼舍等分散式居住产品，自如寓、自如驿、自如里等集中式居住产品，同时也为社会提供自如家服，如保洁、搬家、维修等生活服务产品。

在模式上，自如从2021年初起全面转型，启用了“增益租”新模式，面向业主提供“无差价、无空置期、收益有保底”的“房屋资产管理服务”。

张远鹏表示，在新模式下，自如依托“高标准的产品能力、专业出租能力、装修交付能力、服务管理能力”对业主的房屋资产进行改造升级、招租出租、收益保障等全面托管服务上，并因此从“赚差价的二房东”转变为“提供专业服务的服务方”，一方面成功降低了资产持有风险，另一方面也能更多与业主共享红利。

对此，汤俊表示，自如增益租模式在服务创新方面是很有意义的尝试，从产品本身而言是一种降维打击，对房东而言是最安全的合作模式。陈杰则表示，现在模式的好处是把房东作为一个合作方、合伙人，调动房东的积极性参与到整个价值链的生产。

面向未来，张远鹏也提出呼吁，近三年来，自如坚持投入质变，发掘出了“增益租”新模式，“我们也希望把这样一个模式赋能到整个行业里面去，与大家一块携手，让整个行业能变得更平稳、有序、健康可持续的高质量发展。”